Las etapas del ciclo de vida de una Edificación las podemos dividir en 4: Diseño, Licitación, Construcción y Operación; siendo las 3 primeras parte de un Proyecto de Construcción.

Muchas veces pensamos que nuestra mayor inversión se realiza en la etapa de Construcción; sin embargo el costo durante la Operación es la que más deberíamos de analizar y cuidar, ya que dependiendo del tipo de Edificación puede representar alrededor del 75% del Costo Total de la Edificación. “Por cada $1 dólar invertido en el Diseño,  $20 son invertidos en Construcción y $60 son invertidos en la Operación” (The Future of the Building Industry – Patrick MacLeamy, CEO de la empresa HOK, FAIA)

Si nos enfocamos sólo en las 3 etapas previas a la Operación, el esfuerzo que se invierte durante la Ejecución es alrededor del 65% del Proyecto, mucho mayor a lo invertido en el Diseño. Es en ésta etapa donde se toman todas las decisiones que impactarán en el presupuesto estimado, definiendo los futuros costos de Operación y los Beneficios que el Cliente recibirá del Proyecto respecto de la Funcionalidad y niveles de confort.

Entre más cerca estemos del inicio del proyecto, mayor será la posibilidad de influir en los costos y funcionalidad del proyecto. Al mismo tiempo, menores serán los costos por los cambios realizados, dado que estos cambios son solo sobre el papel y no implican demoliciones ni adicionales. Es por esto la importancia de mover todo nuestro esfuerzo hacia la parte de diseño, concepto que ha sido muy bien graficado por Patrick MacLeamy, FAIA, CEO de la empresa HOK que es la empresa #1 de Ingeniería y Arquitectura en EEUU, y se muestra en el Gráfico N° 1

¿Que implica mover todo nuestro esfuerzo hacia la etapa del Diseño?

Significa poder captar y plasmar todos los Beneficios que el Cliente espera en el menor tiempo, identificando las verdaderas necesidades de los Usuarios finales e incluyéndolos en la etapa de Diseño, reducir los tiempos de consultas y definiciones entre los especialistas, mejorar la calidad del diseño mediante una buena compatibilización del proyecto, incluir los criterios de Constructabilidad para optimizar los costos y tiempos de la etapa de Construcción, y lo más importante: Que el Cliente no sólo pueda imaginar, sino visualizar y entender cómo funcionará el proyecto una vez construido, para así evitar cambios durante la construcción y cubrir sus expectativas desde un inicio.

El BIM (Modelamiento de la Información para la Construcción) es la plataforma que permite una mejor comunicación y colaboración entre interesados, permitiendo mayor rapidez en la toma de decisiones, permite visualizar los posibles resultados de cada una de las opciones evaluadas y lo más importante, permite cuantificarlas mediante la obtención de metrados para estimar el costo de cada opción y  decidir por aquella que asegure la viabilidad del proyecto. Una vez realizado el modelo, se puede analizar y optimizar la eficiencia energética durante la operación siguiendo los lineamientos de Sustentabilidad, apoyando a los proyectistas a evaluar de manera más exacta las pérdidas en ductos, bandejas, tuberías, etc. y reducir las capacidades requeridas de los equipos que muchas veces se obtienen de Tablas que obedecen a ciertos rangos, por lo que pueden estar sobredimensionados e incluso una de las ventajas de estos softwares es que permiten reducir los tiempos de elaboración de la documentación, debido a la automatización en la elaboración de planos que mejoran la calidad al no existir inconsistencias entre plantas, cortes y detalles.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

¿Cuándo se termina la etapa de Diseño?

Uno de los grandes retos en Perú, es que el diseño de los proyectos efectivamente pueda culminarse durante la etapa de Diseño. Actualmente sucede que en paralelo con la Licitación y Construcción, se termina de desarrollar la Ingeniería, lo cual no es lo óptimo para el proyecto, esto genera mayores esfuerzos por los equipos de Obra, mayores cantidades de RFIs y consultas, que representan un costo adicional trasladado al Cliente.

Para mejorar ésto, debemos de cambiar el chip de nuestras mentes, comenzando por nuestros Proyectistas, debemos entender que el proyecto no necesita una Versión Municipal, luego una Versión de Construcción y luego una Versión de Planos de Detalle. Lo ideal es que utilicemos el BIM durante el desarrollo del diseño, e ir generando las formas, geometrías, recorridos o requerimientos exactos, que al ser visualizados, entendidos y desarrollados en 3D, (que es la forma más natural en la que las personas vemos el mundo) no será necesario generar diversas versiones de planos. Para poder lograr esto también es necesario que exista una estrecha colaboración entre todos los especialistas, en un mismo espacio físico y con un lenguaje común que facilite la comunicación; todo esto lo podemos lograr con una plataforma BIM, que brinda facilidades para la colaboración y el entendimiento entre diferentes Proyectistas, Cliente y Gerencia respecto a las decisiones del diseño integral del proyecto y las implicancias de las modificaciones, para que en cada reunión, se puedan llegar a soluciones concretas y ahorrar tiempos de consultas.

A cambiar el chip

Según las experiencias en Países más desarrollados, lo más difícil para empezar el cambio no es el costo del Software, ni aprender la metodología, sino el cambio de Chip en la forma de pensar y con la cual estamos acostumbrados a desarrollar proyectos. Estos cambios implican acercar a los Arquitectos, Proyectistas y Constructores, aumentar el nivel de detalle durante el diseño para cada una de las especialidades, realizar reuniones frecuentes de coordinación en un ambiente que facilite la colaboración entre cada especialista, pudiendo todos trabajar teniendo como base el Modelo del Proyecto y evaluar los posibles cambios con sus implicancias.

Debemos entender que el futuro de nuestra Industria no es solo la Construcción en sitio, sino el ensamblaje de un conjunto de elementos prefabricados, que fue lo mismo que sucedió con la revolución de la Industria Automotriz; la ventaja en este tipo de  experiencias de Construcción prefabricada lo tiene China, donde se han logrado construir Edificios de más de 20 pisos de altura en tan sólo 3 días, y esto es lo que necesitamos entender que es lo que está sucediendo para buscar mejoras en nuestros procesos.

Publicado en la revista COSTOS en Agosto, 2014.

Autor: Ing. Carlos Jurado Guerra